短期借款420亿。
近日，据澎湃新闻报道，有网友爆料称，在南京市江北新区浦口区滨江大道绿水湾公园附近的雅居乐南京浦口G33项目正施工打桩，但似乎没有公示许可证信息，涉嫌无证施工。
据报道，该项目为建筑面积100万方（地上72万方）的城市综合体，包含住宅、写字楼、酒店、商业街和中央公园等，目前该项目在未取得施工许可证的情况下，因违规打桩28根，已被当地相关部门责令停工。
对此，雅居乐策划经理表示：“打桩主要是地块的试桩，在建的售楼处是有临时规划许可证的。这个项目属于南京市重点关注的项目，疫情影响下，整个市场环境经济不好，我们的复产复工都是跟着政府节奏走的。”
但南京浦口区规划局和行政审批局均表示，G33地块项目未拿到建设规划许可证。当地城建局工作人员也表示，在4月3日现场核查中发现G33项目一共打桩45根，12根因参数不够报废，5根为试桩范围内的，28根为超范围违规。“当时我们认定它超打部分违规，已下发停工通知书，基本上认定其违规施工，在办完相关施工规划后即可立案查处。现在基本上每周都去巡查一次，如再有违规情况，我们肯定会加重处罚。”
公开资料显示，2019年7月3日，南京珂聚商业咨询有限公司（雅居乐子公司）以底价37.5亿摘得江浦G33地块，出让地块面积233257.02㎡，楼面地价5341元/㎡。2019年9月25日，该项目领取建设用地规划许可证。2019年12月17日，该项目取得临时售楼处的建设工程规划许可证。但目前，未查询到该项目的建设工程规划许可证。
北京盈科（上海）律师事务所高丽林律师对时间财经表示，据《建筑工程施工许可管理办法》第十二条，对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也对时间财经表示，由于建筑工程施工许可证前置文件包括但不限于建设工程许可证，故在建设工程规划许可证没有取得的情况下，也不应当有建筑工程施工许可证。但开发商需拿到建筑工程施工许可证方可进场施工，所以雅居乐不能进场施工。此外，该行为还违反了《城乡规划法》第六十四条，除限期改正外，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。
值得注意的是，天眼查平台显示，南京珂聚商业咨询有限公司（下称“南京珂聚”）原为咨询服务公司，2019年7月因其取得南京市浦口区NO.2019G33号地块从事房地产开发与经营，经营范围变更为地产链条相关租赁、物业、建材等。同时，南京珂聚已更名为南京奇雅置业有限公司（下称“南京奇雅”）。2019年12月，南京奇雅注册资本2086.67%至65.6亿元，法人代表为樊红雷。据雅居乐2019年财报，南京奇雅置业有限公司为雅居乐集团(03383)合营企业。
图源：天眼查
成立于1992年的雅居乐集团下设地产、商管、房管、环保等多个子公司，其中雅居乐房管集团成立于2018年4月，截至2019年底，雅居乐房管已在全国各地落子15个项目、货值达600亿元。据官网信息显示，雅居乐房管在建南京百万方城市综合体名为雅居乐汇港城，项目货值160亿元。
针对违规施工等情况，时间财经致电雅居乐集团和雅居乐房管公司，截至发稿，均未获回复；雅居乐南京分公司则表示需进一步核实，核实之后再给与答复。截至发稿，时间财经未获回复。
200亿小镇被调查
近一年来，雅居乐有多处项目涉及违规。2019年12月30日，在自然资源部通报的31个典型违法违规案件中，就包括雅居乐在云南的西双林语项目。
通报信息显示，云南省西双版纳州雅居乐旅游置业有限公司违法占地建设西双林语项目，2011年起，雅居乐旅游置业有限公司未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷（610.01亩）土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等，其中耕地24.11公顷（361.65亩）。目前，景洪市自然资源局对1.54公顷（23.1亩）土地立案查处。
公开资料显示，2011年雅居乐地产正式进入云南，先后在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签下三个旅游项目，总投资额550亿元，其中，位于西双版纳的西双林总占地超2万亩，项目总投资逾200亿。
这是雅居乐在云南第二次违法占地、触碰耕地“红线”。2014年，雅居乐腾冲项目因在云南曲石生态旅游度假小镇擅自改变土地用途，违规建设高尔夫球场，违规占地792.8亩（耕地585.6亩），被国家发改委和国土资源部等通报。而据公开报道，在云南项目中，雅居乐此前为低价拿地涉及对当地政府进行利益输送，一度让公司实控人陈卓林及执行董事黄奉潮被调查。为此，雅居乐实控人陈卓林被监视居住近三个月。
去年10月，雅居乐房管旗下位于安徽省滁州市全椒县的楼盘雅居乐御宾府被举报存在“两证全无却施工”。据扬子晚报2019年10月报道，雅居乐御宾府于2019年7月开工，售楼处已完工开放，彼时在建叠墅部分。但全椒县住建局相关工作人员表示，雅居乐在2019年才拿到雅居乐御宾府项目地块，“目前没有领取到项目规划许可证和施工许可证”。
此外，在滁州市住房和城乡建设局公示的施工许可证办理情况中，也未查询到雅居乐御宾府的施工许可证信息。雅居乐房管集团2019年10月20日官微发布信息显示，安徽滁州全椒雅居乐·御宾府示范区已于10月19日开放。
2019年3月，多家媒体报道，武汉雅居乐国际花园177名业主将雅居乐诉诸法庭，试图解决其精装修“困局”。据报道，雅居乐国际花园2018年3月底开盘，楼盘均价12800元/㎡，附带装修费2500元/㎡。但业主称，据公开招投标资料，装修公司工程造价每平米仅383元。值得注意的是，在后续维权中，据第一财经报道，“十几名业主在售楼部维权时，遭不明身份人员攻击”，其中一位维权者潘某被医院鉴定为第5、6前肋不全骨折，潘某随后被拘留了7天，并罚款200元。
更早前的2019年2月，据扬州市住房和城乡建设局网站发布《2019年1月行政处罚通报》显示，扬州雅居乐房地产开发有限公司存在违法违章情况，其建设项目扬州雅居乐国际F地块嘉轩酒店项目桩基础工程，未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工建设。雅居乐国际项目占地面积165亩，总规模60万方，也是综合体。
“无证施工显示雅居乐企图用高周转加快项目投资回报的急切心态，也说明其业绩承压，但即使经营有困难，规范操作是不能丢的前提。”知名地产分析师严跃进对时间财经表示。
负债2000亿
4月上旬，雅居乐连遭两评级机构下调展望评级。4月2日，穆迪将雅居乐集团（简称“雅居乐”）评级展望由“稳定”降至“负面”，以反映该公司信贷指标转趋疲弱。4月9日，标普全球评级也宣布，将雅居乐的评级展望调整至“负面”，缘于该公司的房产开发业务扩张的执行进度比我们预期的缓慢。这导致雅居乐在过去2年大举举债收购后盈利增长依然疲弱。
标普还表示，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力，而过去该等因素曾显著提升该公司的利润率。
随着2009年海南清水湾项目入市，10年间，该项目令雅居乐收获颇丰。但随着当地调控政策逐步收紧，雅居乐面临扩张后的疲软和债务压力。一方面，海南市场正成为反噬其毛利的主要原因。2019年，雅居乐毛利润和毛利率分别183.6亿元和30.5%，较2018年分别下降25.6%和13.4%，其中2019年183.6亿元毛利，创近三年新低。对此，雅居乐集团副总裁兼首席财务官潘智勇曾解释为：“高毛利率收入主要来自海南，该区域2019年毛利下跌50-60%，少了很多，不到40亿元。”据雅居乐2019年销售业绩，海南及云南业绩贡献11.7%，较2018年下降4个百分点。
另一方面，规模化压力下，雅居乐2017年开始加速拿地和快速布局多元化，并逐渐避开海南区域。据雅居乐此前财报，2015年-2019年，雅居乐集团新增土储分别为共21万方、232万方、964万方、1111万方和1090万方，相应购地金额分别15.37亿元，192亿元、346亿元、426亿元和472亿元，从2017年开始，雅居乐新增土储从之前的约200万平方米一跃达到千万平方米。2017年雅居乐销售额也取得一轮“跨越”，由2016年528.2亿元增长69.84%至897.1亿元，2018年，雅居乐凭借1026.7亿元预售金额，首次冲入“千亿阵营”。
但其债务规模尤其是短期借款也开始急剧膨胀。财报显示，2019年期末雅居乐手持现金426亿元，其中受限现金超90亿元，1年内需偿还短期借款达422.97亿元，其中6个月或以下借款借款为372.52亿元，占比高达88.07%。此外，2019年年末，雅居乐永续债达历史最高的135.67亿元。负债率上，2015-2019年年末，其负债率分别为64%、49.1%、71.4%、79.1%和82.8%，如考虑永续债，雅居乐2019年的净负债率将达130.74%，2018年的净负债率达111.06%，远超安全线。截止2019年末，雅居乐总负债达2078.96亿元。
与此同时，雅居乐净利增长也在持续放缓。财报显示，2016-2019年，雅居乐拥有人应占期内溢利增速分别为64.25%、163.84%、18.25%、5.43%，2018年增速大幅下滑后，2019年再创“新低”。
而被雅居乐寄予厚望的多元化业务，似乎进展并不够快。此前，雅居乐创始人陈卓林曾表示，2020年雅居乐500亿投资计划中，400亿将投向房地产业务，100亿投资于其他领域。“理想状况是，2021年，房地产业务和非房地产业务带来的利润为5：5，环保业务带来的利润将达到双位数。”但从营收来看，2019年，雅居乐多元业务收入占比为10.1%，同比增长3.6%。显然，这与陈卓林的预期还有较大差距。
