陈博
6月11日，苏州市自然资源和规划局连发四条公告，让房企利用马甲公司“围剿”同宗地块的潜规则“浮出水面”。
被曝光的分别是杭州金地自在城房地产发展有限公司（以下简称“杭州金地自在城”）全资控股的两家公司、迪扬有限公司（以下简称“迪扬”）控股的两家公司、常州黑牡丹置业有限公司（以下简称“常州黑牡丹置业”）全资控股的两家公司以及自然人施其奇、陈荣巧全资控股的两家公司。
工商资料显示，穿透股权之后，杭州金地自在城为金地旗下公司，迪扬为雅居乐旗下公司，常州黑牡丹置业为国企黑牡丹集团旗下公司。
这些公司被点名，源于其在4、5月份参与竞买上述苏州土地时，违反了“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定。
在通知里，苏州市自然资源和规划局将这些行为定义为违规参与竞买，并统一做出处理决定——将涉事8家企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动，并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。
按照原本规定，苏州市自然资源和规划局还有权取消违规参与竞买竞得人的竞得资格，其所支付的全部保证金不予退还，并保留要求其赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用的权利。
根据土地出让结果，本次被曝光的这8家企业，最终都未将各自参与竞买的地块收入囊中。
值得关注的是，杭州金地自在城旗下的杭州天霖投资咨询有限公司、绍兴金汉企业管理咨询有限公司同时参与苏地2020-WG-18号地块的竞拍，但最终地块花落苏州皓甄睿企业管理咨询有限公司，这家公司的最终大股东也是金地旗下上海公司。
“苏州当前的土拍规则决定了，同一家企业在同一块地出让过程中使用的‘马甲’越多，比如注册了10家子公司去参拍，如果这些子公司出价都集中在某个价格段，那么更能保证其中某家子公司的报价接近均值，也就是命中率更高。”一位华东上市房企的投资负责人告诉经济观察报。
2016年8月起，苏州在部分土拍中设置了“一次报价”规则，即对出让地块设定市场指导价，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，价格超过市场指导价25%以上的，转为网上一次报价；所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人，均可在出让人公布的一次报价总额有效区间内参加该地块一次报价；最终以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。
而此次涉及的五宗地块，也均采用这种“一次报价”规则。“只有在面对‘一次报价’土拍规则时，房企才会考虑使用多个‘马甲’这种做法。我的印象中，最多的一次，同一家房企旗下注册超过10个壳公司对地块进行围剿。”上述华东房企投资负责人称。
据一位在苏州做房地产开发的人士透露，在苏州土拍市场，房企采取类似操作手法拿地的现象屡见不鲜。“之前这些公司也没有预料到，相关部门会突然严查这类行为。”
不过，本次处理暂停的只是实质参与竞标的“马甲”公司拿地资格，对诸如金地、雅居乐等房企集团层面接下来在苏州当地的拿地动作可能不会产生影响。“既然要求不能在同一地块出让中借用统一股权的壳公司，那接下来拿地过程中，只要房企换成旗下不同子公司主体实控的几家壳公司来操作即可。”上述知情人士表示。
政府对土拍违规乱象出手的背后，是今年以来苏州土地市场的火热。
据克而瑞研究中心统计，截至目前，苏州市区国有建设用地网上挂牌出让公告已经发布到8号，这样的供地速度远远高于去年同一时间段。去年上半年，苏州市区土地出让公告仅挂出3个。3月份，苏州曾公开2020年的推地计划，今年苏州市区用地供应总量计划为560公顷（8400亩），同比增加40%。
截至6月10日，苏州土地市场的竞价结果已经公布到第7号。从3月到6月，苏州1-6号土地公告地块无一流拍，绝大部分地块溢价成交，溢价率介于3%-14%之间；约半数地块进入一次性报价区间。
克而瑞在报告中指出，房企在融资环境宽松、多数地块无现房和封顶销售要求的背景下积极补仓苏州市区。4月初，苏州市区2号挂牌出让公告中的10宗地块同时祭出，近百家房企历经7个来钟鏖战，在土拍系统一度崩溃的情况下，最终揽金132亿元。
中国指数研究院统计数据显示，1-5月，苏州的土地成交总价已经达到482亿元，位列全国土地成交城市排行榜第十。“这一轮苏州成交地块的平均利润率大概5%，但房企之所以颇为青睐，主要是后期操盘比较稳健。”前述华东房企投资负责人称，苏州的土地利润普遍较薄，但去化不愁。
