雅居乐集团(03383.HK)

雅城集团赴港IPO:陈氏“二代”接力雅居乐拼图

时间:20-06-28 22:51    来源:新浪

来源:乐居财经

乐居财经 黄冬艳 发自广州

2018年初物业成功分拆上市至今仅两年,同样被陈卓林视作多元化业务重中之重的雅城集团,成为了雅居乐进军资本市场的第三子。

6月24日,雅居乐向港交所递交了名为“雅居乐雅城集团有限公司”的招股书,这是一家定位绿色生态人居服务商,主要业务为绿色生态景观及智慧装饰家居的公司。

经历过一段去库存的“艰难时刻”后,近几年雅居乐的发展明显提速,先后推进了更名、战略架构调整,如今雅居乐已经明确了地产为主,多元化并行“1+N”发展策略。按其规划,未来物业、环保、建筑、商业等六大多元化业务,不仅利润贡献可争取与地产业务平分秋色,还可在适当的时候,逐个进入资本市场。

目前雅居乐间接持有雅城集团93.35%的股权,有媒体消息称,未来顺利分拆上市后,雅居乐仍将拥有雅城至少50%的权益,且有望通过此次IPO募得3-4亿美元的资金。

这家公司若能顺利上市,也将会是陈卓林家族拥有的第四个上市平台。

第四个资本之翼

雅居乐的前身是中山的一家家具企业,1992年才开始涉足地产并将发展重心转移。随着规模逐步扩大,雅居乐从中山走到了广州,再从广州迈向全国,并在2005年借助港交所登陆资本市场,业务范畴也从地产扩大到了物业、环保、教育、建筑、房管、商业等领域。

作为雅居乐控股股东的陈卓林及其背后的陈氏家族,手中资产和版图也随之不断壮大。

陈氏兄弟共有五人,除陈卓林外,还有陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜和陈卓南,前两者主要负责地产业务,后三者则分管其他业务板块。其中陈卓林为雅居乐集团(03383)董事局主席,陈卓林夫人陆倩芳和陈卓贤两人任副主席,陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人均为雅居乐高级副总裁。

上述六人,还在2005年雅居乐赴港上市之际成立的陈氏家族信托,并通过该信托控股雅居乐和旗下多个业务平台。而陈氏兄弟的二代此前虽较为神秘,如今却也开始崭露头角,或自立门户,或开拓雅居乐的多元化业务。

雅居乐控股、雅生活、景业名邦,若再算上目前正在筹备分拆上市的雅城集团,陈氏家族将在资本市场拥有四块拼图。

乐居财经了解到,陈卓林之子陈思烺此前创办了一个联合办公品牌“寰图”,如今正处于全国扩张的阶段;陈卓贤之子陈思铭,6年前在广州成立了另外一家名为“景业名邦”的地产公司,该公司由陈思铭间接持股75%,2019年12月份已顺利在港交所挂牌上市。

此次正在筹备分拆上市的雅城集团,背后的法定代表人为陈思杨。据悉,陈思杨是陈氏兄弟中陈卓雄的儿子,在调任雅城集团之前,他还曾在雅居乐房管集团、建设集团副总裁,同样鲜少公开信息。

雅城集团招股书中披露的股权架构信息显示,在上市后,陈氏家族通过陈氏家族信托等境外架构成为该公司背后实控人,境内架构方面,雅城集团则通过雅城科技集团有限公司这一主要的全资附属子平台间接控制系列子公司。

雅城集团的董事会由两名执行董事、两名非执行董事和3名独董组成,其中陈卓雄任非执行董事。

乐居财经从企查查上发现,递交招股书前夕,雅城集团旗下境内平台雅城科技进行了注册资金、董事、章程等系列工商信息变更,变更后陈卓雄的儿子陈思杨不仅担任该公司的经理和和董事,还是法人代表和最终受益人之一。

目前雅城科技旗下共有31家控股企业,分布在广州、中山、宁波、南京、上海、北京等城市,主要涉及装饰家居、生态科技、园林景观、建筑工程等领域。

近8至9成收入来自关联方

早在去年底,就已经陆续有市场消息传出雅居乐计划分拆建筑业务上市,今年3月份的业绩会上,陈卓林虽否认了该消息,却也重点提到了雅城科技,并称这是雅居乐多元化业务的第三、第四个重点,主要有绿化,绿化工程、装修、家居等业务,还包含其他的科技、科创的内容。

乐居财经从招股书上了解到,目前雅城集团主要有两大业务模块,一是绿色生态景观服务,二是智慧装饰家居服务。

其中绿色生态景观服务主要包括园林景观、生态环境及绿化管养等,截至2019年末,雅城集团在国内84个城市拥有599个总地盘面积约为3510万平方米的进行中绿色生态景观项目。

智慧装饰家居服务则包含有住宅精装、公共装修及设计、生产、 销售及安装智造家具几个细分的业务领域,被雅居乐整合为一站式智慧装饰家居解决方案。截至2019 年12月31日,该项业务在52个城市有456个进行中智慧装饰家居项目,总建筑面积约为350万平方米。

曾经依靠家具起家的雅居乐,改道房地产行业发展多年后,又通过曲线的方式将其家具业务也打包到了上市平台。

从营收来看,近三年雅城集团的业务规模发展较快,整体营收和利润都又较为明显的增长,其中智慧装饰家居业务收入所占比重在7成以上。但有一个问题却不得不提出的是,作为即将独立上市的平台,其业务对母公司雅居乐的依赖性始终过大。

数据显示,2017-2019年雅城集团的整体营收分别为15.48亿、35.09亿、50.93亿,年复合增长率81.4%;同期纯利则分别为2.65亿、4.9亿、8.23亿,年复合增长率76.3%。毛利率分别为26.5%、23.2%及25.5%。

而上述雅城集团三年的收入中,从雅居乐集团及其他关联方产生的收入分别有15.4亿、31.96亿及40.16亿,分别占比99.4%、91.1%、78.9%。尽管来自独立第三方的收入比例也在快速增加,但要在短期内改变这一状况,加之目前市场竞争激烈,显然有一定难度。

此外,近几年来为了快速扩大规模,雅城集团的收购和扩张动作也越来越多,使得其资产增长的同时,杠杆水平也呈现出了明显增长的态势。截止2019年末,雅城集团的总资产约为75.56亿,总负债51.42亿,资产负债比率为68%、杠杆比率16.2%、流动比率1.37,尚处在行业中等水平。

不过从借款数额来看,雅城集团的目前的有息负债水平也在急速增加。2019年末该公司的总借款约为2.64亿,但仅4个月后,截止2020年4月30日该数字就变成了约6.27亿,且一年内到期的借款在5.07亿元。而2019年末,雅城集团所拥有的现金及现金等价物仅有约3.09亿。

至于上市后募集所得的资金,雅居乐计划用在四个方面,包括通过在新城市设立附属公司、人才招聘等手段扩张绿色生态景观和智慧装饰家居服务;物色更多战略投资及收购机会;用于研发,以及一般业务营运资金。

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