雅居乐集团(03383.HK)

雅居乐的“拿地观”:宁愿不拿 也不能错拿

时间:20-08-23 08:25    来源:网易

曾经,提起雅居乐,海南、文旅地产是绕不过去的话题,而多元业务或许将日益成为雅居乐新的标签。

20200822012743670.jpg雅居乐业绩会

疫情影响下,多地政府在财政压力下加大推地力度,并对房企拿地开出疫情期间允许延期缴纳土地出让金等“优惠”,加上政策端对房企融资也有所放松,上半年多被市场认为是拿地窗口期。

在8月21日召开的2020年中期业绩会上,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林回应称:“现在不能乱拿地,拿错地是很痛苦的一件事。下半年如果没有好地、好项目,我们到明年拿地。”

不过,在招拍挂市场的谨慎,并不代表雅居乐在扩充土储上的消极,产业小镇、城市更新等业已成为其扩大“粮仓”的重要渠道。今年上半年,雅居乐新增20个项目,总建筑面积375万平方米,总金额104亿。

除了拿地方式的多元化,自2016年开始的多元业务也在逐步开花。继2018年雅生活在香港上市后,今年6月,雅居乐旗下以绿色园林和智能家装为主要业务的雅城也向港交所递交了招股书,其他业务也存在分拆上市的可能。

曾经,提起雅居乐,海南、文旅地产是绕不过去的话题,而多元业务或许将日益成为雅居乐新的标签。

上半年40.9%土储来自产业小镇

今年上半年,雅居乐新购置土地20宗,总货值604亿,权益货值417亿;总面积为375万平方米,权益面积347万平方米。其中,44.2%的土地通过招拍挂获取,40.9%通过产业小镇获取,14.9%通过合作或并购方式取得。

产业小镇无疑已成为雅居乐重要的土储来源。据雅居乐副总裁兼地产集团总裁王海洋介绍,今年上半年,雅居乐新获取产业小镇项目150万平方米,可售货值为140亿元,平均地价仅1768元/平。

而截止今年6月底,雅居乐的产业小镇已经完成11个省20个城市的布局,正式签订23个产业小镇的投资协议,锁定总建筑面积超2500万平方米、总货值近4000亿。“产业小镇成立三年来,目前已经进入大湾区、长三角、成渝、京津冀等国家重点城市群。”王海洋续称。

2016年,住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,明确到2020年要培育1000个左右特色小镇。2017年,雅居乐启动产业地产板块,开始发展特色小镇。截至目前,雅居乐通过产业小镇累计获取的土地达653万平方米,可售货值超过640亿元,地价房价比低至16.7%。

雅居乐发力产业小镇,与早年间在海南、云南开发文旅大盘不无关系,仅海南陵水清水湾一个项目,一度为雅居乐年度业绩贡献超三成,也成为其高毛利的来源。不过,2018年起海南实行全域限购,给雅居乐业绩带来巨大影响。

目前,海南虽仍然是雅居乐眼里的“金蛋”,但其布局已开始弱化。今年上半年104亿土地投资额中,61.5%投在了珠三角和长三角城市群。去年全年,这两个区域的布局在雅居乐新增土储中占40%。

除了产业小镇,雅居乐还通过城市更新获取土储。今年6月,雅居乐成立城市更新集团,业务范围主要聚焦粤港澳大湾区,也进入了华中地区,覆盖了全国5省十大城市。目前,在洽谈中的项目超过100个,已经签订合作协议的项目13个,通过协议锁定的土地储备超过700万平方米、货值近2400亿。

雅居乐副总裁潘智勇称,“作为一个新的产业板块,城市更新未来三年力争锁定货值5000亿,实现转化的土储面积将达到250万平方米,转换的货值达到700亿。”

多元业务成熟一个分拆一个

中期业绩发布前3天,雅居乐举行了雅城品牌焕新发布会,其多元业务也再次引起关注。雅居乐至目前已经形成地产、物业、城市更新、雅城、房管、环保等八大产业。

多元化产业显示出较强劲的发展潜力。今年1-6月,雅居乐集团(03383)营业额为335.27亿,较去年同期上升23.7%。毛利为115.20亿,同比上升40.2%。其中,多元业务营业额为42亿,同比增长74%;毛利为12亿,同比增长41%。多元化业务的占比也提升了3.6个百分点,达到12.6%。

对于多元业务的发展,陈卓林显然是满意的,“多元化已经开花结果了,在行业里我们也算是龙头,希望能够在全市场做大做强。”

分拆上市或是所谓的“做大做强”的标志之一。今年6月,雅城集团在港交所递交了招股书,若顺利上市,雅城将成为雅居乐旗下第三个上市公司,也将是其在地产主业之外分拆上市的第二子。而在接受媒体采访时陈卓林曾透露,“这是雅居乐控股公司对于产业发展的规划,成熟一个分拆一个。”

环保业务和代建业务大概率是下一个走上资本市场的主角。中期业绩数据显示,今年上半年,雅居乐环保业务营业额约8亿,同比增长69%,毛利约为3.36亿,同比增长28%。而代建业务新签项目12个,新增货值约484亿。以代建为主营业务的房管集团,自2018年成立以来累计拓展项目28个,储备货值逾千亿。

潘志勇在业绩会表示,雅居乐对多元业务秉承“做一个成一个”的态度,目前多元化发展的产业都是赚钱的,之后逐步进入收获期,(对业绩的)贡献也会加速和提升。