雅居乐集团(03383.HK)

华南房企突围战:雅居乐乏力、奥园回落与时代承压

时间:20-08-24 20:53    来源:新浪

经过了上半年疫情的考验,房企们开始陆续发布半年成绩单,为市场提供了观察房企表现的最佳窗口。

作为中国房地产最早开始市场化的区域,华南一直是房企高地,以万科、恒大、碧桂园等为首的粤系房企几乎占据行业的半壁江山。

而随着时间的推进、行业的变化,以及房企各自发展轨迹的不同,从最初以恒大、碧桂园、雅居乐、合生、富力为代表华南五虎,到近年被冠以粤港澳四小龙之称的龙光地产、合景泰富、佳兆业和中国奥园近,华南房企的格局也在不断发生改变。

以雅居乐、奥园和时代中国为例,三者都是从广州起家,拥有两个或更多的上市平台。

其中,作为华南五虎之一的雅居乐于2018年首破千亿,奥园紧随其后,在2019年跻身千亿俱乐部,而喊了两年要在2020年实现千亿的时代,则在疫情影响下,离当初定下的目标仍有较长距离。

雅居乐:寻找第二颗金蛋

仅从当期数据的绝对值而言,目前,雅居乐仍在业绩上远远抛开奥园和时代。

数据来源:企业公告

数据显示,截至2020年6月30日,雅居乐实现营业收入335.27亿元,同比上涨23.7%;毛利为115.2亿元,同比上涨40.2%,整体毛利率为34.4%,同比上升4.1个百分点;核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元,分别同比上涨35.6%和32.9%。

看起来,在疫情影响下,雅居乐的营收和毛利能实现如此大的涨幅应属不易,但在经历过2018年的高光时刻和2019年的下滑后,如今的雅居乐似乎正在从过往光环中,逐渐回归平淡。

数据来源:企业公告

2018年,雅居乐首次突破千亿,而受益于海南这个“金蛋”,雅居乐也在当年中期业绩中取得过49.6%的毛利率,成为行业内高毛利的代表房企。

众所周知,海南清水湾项目是雅居乐最重要的明星项目,也是其旅游地产战略的最具代表性的项目,不仅拥有近千亿货值,雅居乐在海南区域销售的毛利率也高达50%,就连董事局主席兼总裁陈卓林都多次强调海南是雅居乐的“金蛋”。

然而,受到近两年海南房地产政策的影响,雅居乐在海南的业绩大打折扣,影响拖累整个集团的表现。

数据显示,2019年中期,雅居乐的毛利润同比减少31.6%,毛利率也从2018年中期的49.65%降至30.32%。据了解,2018年到2019年,海南发布一系列的限购政策,给海南清水湾项目带来不小压力。

今年6月初,海南自贸港建设总体方案落地,海南楼市出现回暖迹象。另一方面,通过多元化业务的带动,雅居乐的毛利率在今年疫情肆虐的情况下实现了逆势回升。

事实上,意识到不能将鸡蛋放在一个篮子,雅居乐也努力寻找更多的明星项目,云南就是其中一个重要方向。

据悉,在雅居乐2020年的开发计划中,海南和云南开发占比达到21.5%。

然而,一方面云南旅游地产市场尚未发展成熟,不少房企纷纷抢滩,竞争日趋激烈,另一方面早年雅居乐曾被曝出利益输送、屡次违规占地触碰耕地红线等问题。能否复制海南清水湾的成功,尚未能定论。

至今,陈卓林也没能找到清水湾后的第二颗金蛋。

奥园:收并购的B面

排名上紧随其后的中国奥园上半年则录得营业额282.4亿元,同比增长19%,毛利为82.8亿元,同比增长18%,毛利率29.3%;核心净利润28.3亿元,股东应占核心净利润24.5亿元。

数据来源:企业公告

回顾过去三年,奥园似乎一直处在高速增长的轨道上,通过收并购、提高杠杆撬动规模增长的模式像极了位于隔壁省份的闽系房企。

数据显示,2017年到2019年,奥园的销售复合增长率达到63%,去年该公司的物业销售额也首次突破千亿,进入销售30强,势头正劲。

据3月份年报业绩会集团董事会主席郭梓文透露,奥园提出2022年力争突破2000亿的目标。

不过,受疫情影响,今年上半年奥园的销售并无明显增长。

中报显示,2020年上半年,奥园累计录得合同销售额508.7亿元,同比略有减少,完成全年目标1320亿元的38.54%,前7月累计销售约604.2亿元,超过去年同期。

换言之,下半年奥园平均每月需销售133亿元,才能顺利实现较2019年增幅12%的销售目标,而要完成2022年2000亿的目标,意味着接下来的两年奥园要做到平均20%以上的增长率。

事实上,奥园过去几年增速有赖其以收并购为主的扩张模式,尽管成本低廉,但与传统招拍挂相比,收并购的风险始终更多一些。

收并购和合作项目的增加,反映在报表上,近几年奥园的非控股股东权益呈现不断上升趋势。截止2020年6月30日,奥园的少数股东占公司60%的权益,同期却只获得20%的净利润,而这也曾招致机构做空,指责其“明股实债”。

对此,奥园方面的解释为,项目从股东的投入到实现回报大概是2-3年的周期,尤其是非控股股东投入的是旧改项目时间更长,需要时间慢慢体现。

此外,收并购带来的相应债务,以及项目品质、管理水平上的差异,也是房企在进行收并购过程中常常会面临的问题。

时代中国:与千亿的距离

相比之下,无论是规模还是利润表现,经过了2019年快速增长的时代中国则出现了倒退。

半年报数据显示,2020年上半年,时代中报得营业额为149.25亿元,同比减少6.4%;毛利40.21亿元,同比减少22.5%;利润为18.11亿元,同比增长6.5%;核心净利润为18.3亿元,同比增长1.3%;股东应占利润15.37亿元,同比减少3.6%。

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此外,受疫情及经济不确定因素影响,曾提出2020实现千亿的销售目标也在年初降至823亿元,同比增幅仅有5%。上半年,时代中国累计实现合同销售金额约325.7亿元,完成年度销售目标的39.57%。

与千亿目标同样搁浅的还有城市更新项目,数据显示,截至2020年上半年,时代中国城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米。但上半年该公司的城市更新项目结转入账为零。

由于疫情影响,广佛等地区个别项目进行了折扣优惠,以及城市更新项目零收入,上半年,时代中国的毛利率由去年同期32.5%下降至26.9%。

对此,公司董事会主席岑钊雄透露,今年预计有10个项目转化,总建筑面积200多万平方米,大约700亿货值,截至7月份已经完成4个项目的转化,全年预计将有10个左右项目完成转化。

尽管有大量的城市更新项目,但漫长的转化周期下,时代与千亿的距离又将延长至新的一年。

有息负债奥园最高 短债比均超40%

如果说业绩表现体现出房企的经营水平,财务状况则是代表房企安全的底线。

数据显示,截至2020年6月30日,雅居乐、奥园、时代的有息贷款分别为983.39亿元、1030.48亿元和587.22亿元。其中,奥园的有息贷款首次突破了千亿,净负债率升至79.8%,而这两项指标均高于雅居乐和时代,财务杠杆不断加大。

值得注意的事,随着负债的不断增加,三家的短债占比均突破40%,存在一定范围的短期偿债压力。

数据来源:企业公告

其中,雅居乐的现金短债比仅为1.15,低于行业平均水平,体现其流动性不足的问题。此外,于2020年6月30日,该公司未动用的借贷额度为76.33亿元,而同期奥园则有约943.04亿元的额度尚未动用。

与此同时,上半年房企们也紧抓各个境内外发债窗口,积极进行新增融资,借新还旧,以优化债务结构。

据了解,上半年内,雅居乐发行2025年到期5亿美元优先票据,年利率5.75%;获得32.42亿港元贷款信贷,期限36个月;发行30亿公司债。

评级方面,4月,雅居乐曾在数天之内先后遭穆迪、标普将评级展望调整为负面,引发市场关注。

据了解,雅居乐对于永续债的依赖程度日益增加。2017年至2019年,其永续债规模分别为55.29亿元、83.35亿元及135.67亿元。其中,2019年一年,雅居乐便发行了14亿美元的优先永续资本证券。

时代方面,继2019年融资近300亿以后,2020年,公司继续频频发债。

2月,时代中国发行两笔合共13.15亿元公司债券;3月,发行两笔合共25亿元的公司债券;5月,发行一笔2亿美元境外债券,以及一笔25亿元公司债券。

而处于规模上升期的奥园,无论是有息负债、净负债率还是融资成本,都没有得到明显的改善。

战略与未来pk

事实上,对处于不同阶段的房企而言,交出的业绩或会因其发展阶段不同而表现各异,但战略和土储情况将更多预示企业未来的规模与地位。

从战略层面出发,随着地产行业进入调整深水区,雅居乐开始更多转向环保、家装、代建等多元化业务。旗下的家装和园林平台雅城也在今年6月底向港交所提交了招股书。

招股书数据显示,2017年、2018年及2019年,雅城收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元,年复合增长率为81.4%;利润分别为2.64亿元、4.9亿元及8.22亿元;毛利分别为4.1亿元、8.15亿元及13.01亿元

此外,截至今年上半年,雅居乐非房板块的业务营收已占据集团整体营收的12.6%,达到42.2亿元,多元化战略已初具规模。

与雅居乐一样,奥园也提出多元板块发展的战略,涉及产业包括健康、科技、金融、教育、跨境电商等等。但相比之下,后来者奥园的多元业务还未形成气候,上半年,其地产主业的营收占公司总体营收达到97%。

值得一提的是,今年4月,旗下中国文旅集团拟赴港IPO。

招股书显示,2017年至2019年,中国文旅的净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元,毛利为6559万元、1.50亿元、3.18亿元。

然而,受今年疫情影响,国内文旅行业几乎停滞不前,其上市前景也颇受阻滞。

相比之下,时代中国除物业平台时代邻里之外,在多元化方面的涉猎并不多,仍以地产开发为主。

土储方面,截至2020年6月30日,时代中国的总土地储备约为2180万平方米,不及奥园和雅居乐的一半,两者分别拥有土地储备4874万平方米和5303万平方米。

但在城市更新方面,时代中国则优势明显。

数据显示,截至2020年6月30日,时代中国的城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米。

相比之下,截至期内奥园拥有逾50个城市更新项目,而雅居乐的城市更新集团在2019年才刚刚成立。截至2019年底,雅居乐在城市更新方面完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议。

显然,这也成为房企未来争夺行业地位的新赛道。

结语

总体而言,无论是归于平淡的雅居乐,处于上升期的奥园,还是千亿路上的时代,在目前都未显示出绝对的突围优势,在行业竞争日趋激烈的未来,稍有一步错误,都有可能付出巨大代价。

由此,在保证安全的前提下,平稳、健康发展,更多关注利润而非规模,对房企而言,或许比激进冒险更具有现实意义。

本文来自微信公众号“地产大爆炸”