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雅居乐叫卖大湾区“大宗资产”

时间:20-11-20 23:41    来源:东方财富网

原标题:解局 | 雅居乐叫卖大湾区“大宗资产”

“三道红线”下,房地产行业正在发生改变,而这些改变,表现在形式上则各有不同。

有些企业选择了变卖资产套现,最近这样做的,是华南知名房企雅居乐。

观点地产新媒体获悉的一份资料显示,雅居乐正有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”。

这份显然是精心准备过的《大宗资产投资手册》上写道:“目前,雅居乐在售4宗建面约600-8500平方米的大宗资产,涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务,满足多元业态灵活运营需求。”

具体来看,雅居乐准备出售的资产分别包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。

大湾区的“大宗”资产

资料显示,惠州白鹭湖在售超市建筑面积逾8500平方米,让购入者引入丰富的商品门类,打造成为社区商业的门面担当,建议可营业态为餐饮、超市或专业市场。

广州从化集市中心建筑面积约1323.25平方米,其中首层280.76平方米,二层1043.49平方米、商业产权40年,出售方式为整体出售,建议可营业态为肉菜市场。

佛山南海御景豪庭社区商铺的建筑面积约611平方米,整体出售,1字头单价。建议可营业态为早教机构、健身俱乐部、棋牌室、主题休闲会所或养生馆等。

佛山南海御景名门社区商铺买一层赠送负一层约1630平方米的使用权,使用面积共达3400平方米,出租自营皆可。建议可营业态为早教机构、健身俱乐部、家具城、主题休闲会所或养生馆等。

雅居乐特别指出,在大湾区的热闹氛围下,大宗交易市场仍是不少投资者首选的投资热土,无论租赁还是买卖,表现都是活跃的。尤其近两年的大宗买卖交易,在成交金额还是外资进驻,都创造了新的纪录。

事实上,这是近期看到的房企意欲出售资产的最新一例而已。

此前曾有报道,恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业,总数超过200个;富力正在推进的资产处置项目还包括:向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权;向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份;绿地集团则有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目,合计售价231亿元人民币。

可以看出,和其他企业相比,雅居乐这次准备出售的资产规模并不算大,数量也不多。对此,第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇对观点地产新媒体表示,严格来说,雅居乐出售的这些并不能称之为“大宗资产”。

“通常而言,大宗资产交易里的大宗资产是有一定要求的,比如是要在核心城市、核心地段,比如面积要在3万-10万平方米之间。”上述人士称。

至于雅居乐准备出售的这几宗资产是否优质,出售前景是否看好,谢靖宇没有评价。但他指出,目前比较容易出现买家和卖家之间价格预期不一致。很多企业在出售资产的价格上预期都是比较高的,但买家心态是非常实际的。

“而且从投资回报率看,北京、上海的资产肯定高于广州、深圳,站在投资者角度会更有吸引力。”

另一方面,由于三条红线的原因,越来越多企业选择出售资产。从第一太平戴维斯收集的市场数据显示,近期越来越多资产都已经出现了准备出售的情况。

“可以说现在只是一个开始,接下来会越来越多。”谢靖宇认为,资产交易大潮才刚刚开始。

雅居乐的多元“掣肘”

对于并不擅长商业地产的雅居乐来说,普通住宅以外的持有型物业能拿来出售的并不太多。但如果还要进行多元化发展的话,增加现金是目前比较迫切的局面。

2019年,雅居乐经营活动产生的现金流量净额为-145.51亿元,比2018年下降了653.69%。

雅居乐对此曾表示,之前增加的负债主要是支持多元化业务发展。

在前段时间举行的投资者交流会上,雅居乐明确表示:“如果没有三道红线,我们内部对2021年的有息负债要求增长在5%左右。以前增加的债务方面主要是支持多元化业务,母公司支持会越来越少。如果雅城上市成功,也将增加公司现金情况,帮助改善净负债率。”

自2016年雅居乐更改公司名开始多元化发展后,截至目前,还处于前期布局、初步发展的阶段。

今年上半年,雅居乐的物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%,主席陈卓林曾表示,希望2022年到2023年,地产跟多元化业务各占收入一半。

相比之下,多元业务的现金贡献占比则更为明显。投资者交流会上,雅居乐表示预计全年会有770亿回款,其中160亿左右为多元化业务回款。

但今年,雅居乐在多元化业务方面的投资力度有所放缓,据公司方面透露:“雅居乐今年为多元化业务提供资金几十亿,相比往年50-100亿的支持已经减少很多。”

可以,现金已经成为掣肘雅居乐多元业务发展的关键之一。

在地产主业上也不例外,据雅居乐方面透露,今年内部计划的买地预算是360亿,截至11月初,只花费了240亿元,不到计划支出的70%。

虽然雅居乐方面对此表示“没必要一定要把剩下的用掉”,但外界相信,更真实的原因是雅居乐在投资者交流会上所言:“比较便宜的地块和产业小镇可以帮助控制总负债。”

截至2020年6月末,雅居乐资产负债率为76.26%,剔除预收款后的资产负债率为72.79%。

这个数字看上去并不高,但不能忽视的是,截至2019年12月31日,雅居乐永续债为135.67亿元,较2018年同期增长62.77%。

据雅居乐最新透露,其永续债情况现在已经改善很多,目前有114亿元,要求明年到100亿以下。

还债、投资多元业务、拿地等都需要不断注入资金,在这种情况下雅居乐将一些资产物业进行出售似乎可以理解。

但问题是,雅居乐意图出售总面积不过1.3万平方米左右的社区超市、商铺,能卖出多少价格?

(文章来源:观点地产网)