雅居乐集团(03383.HK)

仓廪充盈、财务稳健 雅居乐“进可攻,退可守”

时间:21-08-20 11:39    来源:一财网

核心指标增长势头不减,雅居乐在2021年上半年再次交出一份漂亮的成绩单。

财报显示,今年上半年,雅居乐实现营业收入约为385.88亿元,同比增长15.1%;净利润64.71亿元,同比增长2.1%;股东应占利润为52.90亿元,同比增长3.2%;派发截至2021年6月30日止六个月期间的中期股息为50港仙。

其中,多元化业务在报告期内实现营业额64.96亿元(已剔除关联业务营业额),同比大涨54%,对集团整体业绩的支撑作用更加显著。

地产主业则保持了一贯的优秀。截至2021年6月30日,雅居乐共实现预售金额753.3亿元,同比上升36.7%,销售目标完成率达50.2%。

对地产板块,雅居乐集团(03383)董事局主席兼总裁陈卓林保持着充足的信心。“根据我们的售价和成本,有理由相信未来几年,雅居乐地产贡献的利润、毛利和现金仍将为公司提供坚强的后盾。”在8月18日的业绩会上,陈卓林如此表示。

值得一提的是,截至2021年6月末,雅居乐的“三道红线”全面达标,跻身“绿档”房企:剔除预收款后的资产负债率为68.4%,净负债率为45.3%,现金短债比为1.18倍。“我们现在坚持‘现金为王,保持实力’,在这之余,拿一些好项目。”陈卓林称。

销售飘红

作为业绩支柱,雅居乐的地产业务一如既往地贡献了可靠的收入。上半年,来自物业销售的收入实现320.92亿元,同比增长9.5%,在雅居乐整体营收中占比83.2%。

结转收入增长的动力是预售额的持续走高。今年上半年,雅居乐的物业销售交出了靓丽成绩。

“上半年我们完成预售金额是753.3亿元,同比上升为36.7%;预售面积是484.8万平方米,同比上升了近20%;预售均价为人民币是15,539元每平米,同比上升14.2%。”雅居乐集团副总裁王海洋介绍。

从销售区域构成上来看,雅居乐上半年的预售贡献来自逾80个城市、215个在售项目;其中,两大战略深耕城市群珠三角和长三角的预售面积占比分别为25.5%和22.6%;中西部占12.4%,成渝地区为7.3%,京津冀为5.7%。

“整体来看,销售业绩的分布与我们近几年推行的‘2+3+N’战略投资布局是相吻合的,除了全国布局较为均衡,我们对优质城市进行深耕的成果现在也已经显现出来了。”王海洋表示。

除了销售布局的合理之外,雅居乐上半年取得的不俗表现,离不开其持续优化的销售策略。

2020年疫情期间形成的线上线下销售联动策略,雅居乐保留至今,并通过创新为客户提供一站式全方位多维度的购房服务,进一步完善管道拓客体系。与此同时,以提升集团层面营销决策效益为目的,雅居乐还将最终审批权限下放到了区域层面。

多管齐下,雅居乐不断创新的营销组合拳成功为上半年的销售提速。相较于全年1500亿元的销售目标,雅居乐前6个月逾750亿元的预售金额,已完成过半销售目标。

“以往房企上下半年销售比重大概是4:6,与之对比,雅居乐的销售节奏提前。”第三方研究机构克而瑞提出,同时,雅居乐货量充足,全年可售货值约2,500亿元,只要实现60%的去化率即可完成全年目标,压力不大。

除了营销端的良好表现,雅居乐在补充粮仓方面依旧保持着多元化的优势。

报告期内,雅居乐新增22个优质项目,总货值为644亿元,权益货值是320亿元;总地价是216亿元,对应的权益地价为105亿元;新获取项目的总建筑面积是304万平方米,权益面积是220万平方米。

据王海洋介绍,新增土储的平均土地成本是7,109元/每平米,地价房价比是34%;从获取的方式来看,有29.8%是通过招拍挂获取的,47.7%是通过产城融合及城市更新等方式获取的,另有22.5%为收并购获取。

布局区域来看,雅居乐继续深耕珠三角和长三角区域,合计获取178万平方米新增土储,并首次进入浙江绍兴。

截至6月末,雅居乐的全口径土地储备共约5,295万平方米,权益口径约为4,088万平方米;土地成本也保持在低位,权益口径仅为3,566元/平方米。

丰富的土储也是雅居乐应对未来的底气。

“面对现在的政策和市场,公司有两大优势:一是土地成本是非常合理的,不到4000元/平方米,有竞争力,可攻可守。同时,我们有接近8600亿元的总货值,现在就不用急着去拿地。”陈卓林表示,“二是我们的售价也很合理,均价为约1.55万元/平方米,有合理的利润和市场。加上公司主要布局珠江三角洲(大湾区)、华东、海南和云南三大区域,未来仍非常有竞争力。”

多元支撑

在地产主业持续为雅居乐提供有效支撑的同时,多元化业务则多点开花,提供了有效补充。

总体来看,包括物业、环保、商业等在内的各项业务合计实现营收64.96亿元(已剔除关联业务营业额),在总收入中占比达16.8%,同比增长4.2个百分点。

同时,多元化业务实现毛利19.24亿元,较2020年同期增加了6.93亿元,增幅达56%。各项业务齐头并进,达成了今年初业绩会上管理层对多元化业务在“收入和利润占比能逐步提升”的期待。

具体来看,成功登陆资本市场的雅生活依旧表现亮眼。报告期内,雅生活为集团贡献的营收62.47亿元,较2020年同期的40.02亿元大幅上涨56.1%。

收入大涨得益于雅生活对民瑞物业服务的收购,增加了营业收入。据了解,民瑞物业服务是上海最大独立第三方物业管理企业之一,这笔收购亦进一步补足了雅生活在上海、长三角地区的市场空白。

雅生活也在持续依靠自身力量向外扩张。截至6月末,其在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。其中,来自第三方的合约面积(含股权合作企业)大幅提升至4.41亿平方米,新增合约面积超5,320万平方米,占总合约面积的75.4%。

城市更新业务也逐步成为雅居乐的成长动力。截至2021年6月30日,雅居乐城市更新已签订22个合作协议,重点聚焦大湾区,并深入华北地区及中原地区,已锁定预计建筑面积达1,492万平方米,锁定货值预计达人民币4,522亿元。

“到今年年末,我们预计锁定建筑面积会达到1,600万平方米,货值达到5000亿元。”管理层在业绩会上表示。

据雅居乐方面披露,城市更新业务中标了东莞横沥镇半仙山文旅新城项目前期服务商,改造规模超1400亩,是东莞规模最大的旧改项目之一;其太原店坡项目供地后实现热销,截至6月末累计实现签约销售额16亿元。

此外,雅城集团、环保集团、房管集团、商业集团也保持着稳健的发展。

报告期内,环保集团实现收入12.19亿元,同比上升52.6%;同时,品牌综合实力持续提升,获评“中国环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。

房管集团则通过“1+N”业务模式,范围覆盖商业代建、政府代建及资本代建,项目累计总建筑面积达1000万平方米。

商业集团也在上半年实现收入2.85亿元,同比上升17.9%。2021年5月1日,雅居乐旗下首个大型商业综合体——广州花都雅乐城开业,建筑面积7万平方米,出租率达97%。接下来的3-5年内,商业将持续布局海南、江苏、四川、天津等地,预计商业综合体开业建面可达57万平方米。

由此可见,多元化业务已逐步成长为雅居乐业绩的有力支撑。

升格“绿档”

其实,规模扩张、低价拿地、多元化探索,是不少房企在你追我赶过程中都已经达成过的“成就”。2020年8月,监管层又给行业设了个新目标:“三道红线”。

至今,“三道红线”已有一周年,雅居乐也成功进入绿档。

“在‘三道红线’方面我们全面达标。”业绩会开场不久,管理层就介绍了雅居乐如今的三项指标情况:相较于2020年末,剔除预收账款后的资产负债率下降3.5个百分点,为68.4%;净负债率下降15.7个百分点,为45.3%;现金短债比增加了0.09倍,达到1.18倍。

在达成这一成就的过程中,雅居乐各项财务指标也得到了全面优化。

上半年,雅居乐的有息负债为979亿元,较2020年末微增0.1%;其中境内占比约55.8%,境外占比44.2%;同期,雅居乐的货币资金从2020年底的508.7亿元增加至6月末的571.6亿元,涨幅为12.4%。

“在未来一年内到期的共395亿元中,下半年截至8月中旬我们已偿还了71亿元,所以未来一年到期的金额大概在324亿元左右,”雅居乐管理层表示,“我们现在的平均融资成本是5.96%,比去年底下降了0.6个百分点。”

同时,雅居乐拥有畅通的融资渠道,报告期内,其在境外发行了2026年到期的4.5亿美元的优先票据,票面利率为5.5%;在境内,其发行了2024年到期的14.5亿元5.9%的公司债券。

另据管理层介绍,雅居乐的全年总授信额度达1730亿元全,同比增加1.2%;未启用的授信额度为870亿元。

除此之外,雅居乐还成功迈出可持续发展金融的关键一步:“我们在上半年还成功发行了3.14亿美元的可持续发展债券,受到市场的好评。”雅居乐方面披露,这笔3.75年期可持续发展债券,票面利率为5.5%。这也是其发行的首笔可持续发展债券。

雅居乐的努力得到了更广泛的认可。

2021年3月29日,穆迪于调升雅居乐集团控股有限公司评级展望为“稳定”,并确认其主体信用评级为“Ba2”;次日,标普也将雅居乐的展望调升至“稳定”,并确认其主体信用评级为“BB”级。

距此轮评级提升不足三个月,6月初,国际信用评级机构联合国际发布评级报告,授予雅居乐集团控股有限公司“BBB-”的国际长期发行人评级,评级展望“稳定”,这也是雅居乐首获境外投资级信用评级。

稳健的财务管控、多元化的融资渠道,正是联合国际授予雅居乐这一评级的主要依据之一。

“我们将按照‘三道红线’和投资级评级的要求调整融资策略,通过多样化的融资渠道,使我们的融资更加合理。”雅居乐集团副总裁潘智勇表示。

接下来,雅居乐将努力保持这样的稳健姿态。

文章作者 林采薇