雅居乐集团(03383.HK)

三大产业集团并入地产,雅居乐多元化战略遇阻

时间:21-08-22 08:44    来源:新浪

原标题:三大产业集团并入地产,雅居乐多元化战略遇阻

记者 | 黄昱

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持续推进数年后,雅居乐的多元化业务发展正面临一次大的组织构架调整。

近日,雅居乐集团(03383)内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》(以下简称《通知》),最引人关注的是,原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。这四大产业集团在雅居乐内部原属于同级别,此次调整后,除地产外的另三大产业集团算是降级了。

雅居乐方面回应界面新闻称,雅居乐正在主动推动新一轮组织架构调整,其目标就是在“高质量发展”的指引下,进一步做强、聚焦、深耕大地产主业,同时促进多元化业务创新、协同发展,优化资源配置,提升组织效能,实现公司整体战略规划和经营目标。

这一说法放在解释“多元化业务为何独立成军”上似乎也可以成立。中国企业资本联盟副理事长柏文喜,雅居乐此次产业集团合并的本质还是为了精兵简政,提升管理效能。

在地产主业的天花板隐现的背景下,雅居乐曾对多元化业务的增长寄予厚望。雅居乐主席陈卓林曾在2017年立下目标,非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半,去年还曾称:“不排除到资本市场市场里面继续做大做强”。

雅居乐从2015年开始初涉多元化发展,次年全面启动多元化发展战略,最多时共确立了地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团,但今年卓雅教育集团已悄然从雅居乐官方的介绍中移除,对外口径变成八大产业集团。

尽管成立了独立的集团,但是不得不承认的是,无论是城市更新、房管还是商业都是与地产主业紧密相连的业务,在还无法完全独当一面的情况下,独立也可能意味着内耗,增加了更多成本。

城市更新集团是雅居乐最新成立的集团,成立至今也不过近一年。

在公开土拍市场越发激烈的背景下,雅居乐早在2017年跟随大势涉足城市更新领域,但转化成果不多。随着公开拿地的成本不断增高,雅居乐终于决心在城市更新上开始发力,在2020年6月正式成立了城市更新集团。

新成立的城市更新集团由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任联席董事长,目标很明确:“旨在加大城市更新业务的拓展力度,抢抓城市更新市场窗口期”。

据雅居乐方面提供的数据,截至2021年6月30日,雅居乐城市更新已签订22个合作协议,重点聚焦大湾区,并深入华北地区及中原地区,已锁定预计建筑面积达1492万平方米,锁定货值预计达人民币4522亿元。

转化方面,雅居乐预计2021年累计将会转化超过150万平方米,货值约300亿元。而到2023年,就将会有230万平方米的面积和超过520亿元的货值实现转化。

雅居乐在城市更新方面的体量与同级别房企相比,还有一定差距。可以作为对比的是,同为广州本地的千亿级房企——时代中国和奥园。

截至上半年底,时代中国的城市更新项目总数约160个,潜在总可售建筑面积约为5340万平方米,预计总货值超1.6万亿元;而奥园则拥有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计可售货值约7543亿元。

相较于城市更新,商业集团对地产集团的依赖程度更高。一位商业地产人士对界面新闻指出,雅居乐商业至今没有对外输出的成功案例,基本以集团住宅项目的配套为主,合并进地产集团,有助于减少内耗。

雅居乐历年财报显示,2019年其商业管理的收入(包括酒店营运及投资物业租金收入)为人民币9.74亿元,同比增加7%;2020年,受疫情影响,商业管理收入降至5.56亿元,同比减少42.9%;今年上半年,同比增长17.9%至2.85亿元。

与城市更新集团和商业集团相比,以代建业务为主的雅居乐房管集团更为高调一些。今年初,陈氏家族“二代”、 雅居乐房管集团联席董事长陈思扬在接受界面新闻时透露,雅居乐房管集团将继续推动规模化发展,未来不排除上市的可能。

雅居乐于2018年4月3日组建房管集团,正式进军代建行业,并于同年五月在广东揭阳启动首个代建项目。截至2021年上半年底,雅居乐房管集团的业务涉及商业代建、政府代建及资本代建,业务重心主要集中在商业代建,项目累计总建筑面积达1000万平方米。

雅居乐副总裁、地产集团总裁兼房管集团联席董事长王海洋曾在业绩会上透露,目前代建业务利润率普遍比较高,净利润率一般情况下在50%以上。

不过,界面新闻查阅雅居乐财报发现,代建业务的具体收入和利润还未体现在报表中。

目前雅居乐多元化业务的收入贡献主要来自雅生活和环保板块。

2020年雅居乐近800亿总收入中,来自多元化业务的收入为106.98亿元,占总收入比例为13.3%,同比增长3.2个百分点,雅生活和环保带来的收入分别为达78.53亿元、23亿元,占多元化业务的收入比例约为95%。

2021年上半年,雅居乐多元化业务收入达到64.9亿,多元化业务占总收入的16.8%,与去年同期相比增加了4.2个百分点,来自雅生活和环保的收入分别为50亿元、12亿元,占多元化业务收入比例约为95.5%。

在多元化业务的人员配备上,雅居乐毫不吝啬。据21世纪经济报道称,一位雅居乐控股人士透露,城市更新、房管集团等产业集团成立后都不断在招人,且规模不小。

另据雅居乐披露信息,截至2021年上半年底,雅居乐集团共有83463名员工,比2019年底多了45150名,增加超过一倍,比2020年上半年底增加23623名。然而与2019年上半年相比,雅居乐的预售金额增长了29.4%,主业的规模显然不需要如此大量的人员配置。

随着员工数量的大幅增长,雅居乐员工福利费用也水涨船高。今年上半年雅居乐员工福利费用约为38.41亿元,同比增长约7亿元,则对同期规模净利润约52.9亿元的雅居乐来说显然不是一笔小数目。

在全行业从粗放式管理转向精细化运营的大背景下,雅居乐内部改革势在必行。

组织调整往往会带动人事变动,此次调整想必也不会例外。《通知》显示,地产集团本部将由原来的12个中心调整为4个中心、2个派驻组、4个产业公司。

具体来说,原房管集团和原地产集团代建管理中心合并成立房管公司,负责地产集团代建业务;原城市更新集团融合入原地产集团并成立城市更新公司,负责地产集团城市更新业务;原商业集团与原地产集团产城发展中心合并成立文旅公司和商业管理公司,负责地产集团文商旅业务。

多家媒体报道称,此次雅居乐将缩减编制,大量人员或被裁退。对此,雅居乐方面对界面新闻表示,公司并无裁员计划。