雅居乐集团(03383.HK)

雅居乐否认被保利收购:上半年卖资产贡献近八成净利,子公司冲击IPO失利

时间:21-09-14 09:10    来源:中国经济网

出品 | 搜狐财经 

作者 | 岳家琛 

9月12日晚间,雅居乐发布公告,否认被保利收购。 

“公司已留意到相关信息,经核查,该消息完全不实。”雅居乐在公告中表示。 

此前,保利和雅居乐之间有项目合作,涉及的项目分别位于广州花都、清远和河南开封。雅居乐称,近期没有新的合作项目落地。 

被收购的传闻背后,是雅居乐的融资渴求。近日,雅居乐旗下雅居乐雅城集团在港交所的上市状态变更为“失效”。这意味着雅居乐雅城未能顺利通过港交所聆讯,冲击IPO失败。 

值得注意的是,这已经是雅居乐雅城第二次冲击港股。2020年6月24日,雅居乐雅城首次提交赴港招股书,计划集资3亿至4亿美元。 

8月26日,雅居乐集团(03383)发布公告,“建议发行以美元计值的优先票据”。此外,近期雅居乐还传出今后不再参与土拍拿地,并大幅裁员的消息。对此,雅居乐回复搜狐财经称:“没有在任何地方输出过这样的信息。” 

根据中报数据显示,今年上半年,雅居乐实现营业收入385亿元,同比增长15.1%;毛利108.4亿元,同比下降5.8%,归母净利润52.9亿元,同比增加3.2%。 

回款率下降8.2个百分点,少数股东权益增幅118% 

雅居乐“钱紧”吗? 

8月底,雅居乐发布公告称,将发行4亿美元债券,于2022年8月31日到期,票面利率4.85%。对于此次发债的用途,雅居乐表示:“将票据所得款项用于为现有债务再融资和一般公司用途”。 

今年上半年,雅居乐融资频繁。其中今年5月11日,雅居乐发行了3亿美元债;5月24日,雅居乐宣布获两笔定期贷款信贷,分别为52.53亿港元及2850万美元。 

此外5月28日,雅居乐利用股权融资方式配售32亿港元;6月1日,雅居乐公告称,发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据,按年利率5.5%计息。 

7月16日,雅居乐发布公告称,拟发行2025年到期的优先票据,发行规模为3.14亿美元,票面利率为5.5%。截至8月末,累计发行美元债11.64亿美元。 

负债方面,截至上半年末,雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年末下降3.5个百分点;净负债率较2020年末下降15.7个百分点至45.3%;现金短债比为1.18倍,符合“三道红线”要求,位列绿档。 

不过值得注意的是,雅居乐少数股东权益大增,从上年同期的100.11亿元增长至今年上半年末的218.83亿元,增幅达118.59%。少数股东权益占比为24.32%。 

此外,截至2021年6月30日,雅居乐的永续债在上半年缩减6亿元,但仍高达130.1亿元,永续债占净资产比重接近20%,在房企中处于较高水平。 

从2021年6月赎回的1亿美元永续债来看,利率已经达到了8.55%。明显高于2021年上半年5.96%的实际借贷利率。 

今年上半年,雅居乐虽然预售金额、建筑面积均呈上涨趋势,但回款率仅为80%,较2020年同期下降了8.2个百分点。值得一提的是,克而瑞统计的房企2020年平均回款率也达87%。 

相较之下,雅居乐在2018年至2020年期间的回款率分88%、92.4%、88.2%。 

回款率下滑的背景下,雅居乐选择出售资产“回血”。2020年12月24日,雅居乐公告称,平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目,以此获得超70亿元资金。 

截至2021年6月30日,雅居乐的总借款979.00亿元。从还款期限来看,一年内需要清还394.87亿的借款,占总借款比重40.33%。 

从业务分拆到业务融合 

在此背景下,雅居乐亦决定向组织架构动刀,节约开支。 

近期,一则关于雅居乐组织架构调整的消息引发关注。其中,雅居乐总部将裁员50%,区域裁员33.3%。此外,雅居乐还将进行一场大的组织架构调整,旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团,成立全新的大地产集团。 

此外,雅居乐还将合并原来八大集团中业务交叉和重叠的部门,以大集团模式统筹管理集团的所有地产开发及运营业务。 

其中,雅居乐城更集团是在2020年6月才正式成立的板块。而其他的房管集团、商业集团等,独立发展时间亦不算久。 

资料显示,2016年,雅居乐集团开始多元化战略转型。2018年,雅居乐进行新一轮架构调整,提出以“1+N”为发展策略,并逐步形成地产、物业、环保、房管、雅城、商业、资本投资、城市更新等八个业务板块。 

仅仅三年,雅居乐为何从业务分拆走向业务融合? 

“此次业务及架构的调整,主要是继续深化雅居乐以地产为主,多元业务协同发展的营运模式,进一步做强、聚焦、深耕大地产主业;同时促进多元化业务创新、协同发展,优化资源配置,提升组织效能,以实现更加高质量和稳健的发展。”雅居乐称。 

今年上半年,雅居乐销售及营销成本约12.73亿,较上年同期的9.52亿增长33%;行政开支18.99亿,较上年同期的17.14亿增长11%。上述两项成本合计较上年同期增长4.66亿元。 

雅居乐回复搜狐财经表示:“近期内部管理架构的优化的效果,会在接下来的报表上有所体现。” 

至于上述组织架构调整是否涉及裁员,雅居乐方面称没有在任何地方输出过类似信息。 

上半年出售子公司收益41亿,占归母净利润的78% 

中报显示,今年上半年,雅居乐实现营业收入385亿元,同比增长15.1%,实现净利润52.9亿元,同比增长3.18%。 

一方面,雅居乐营收实现两位数增长;另一方面,其利润增幅远低于营收。具体来看,雅居乐营业收入从去年中期的335亿元增至今年中期的385亿元,增加50亿元,而营业成本从220亿增至277亿元,增加57亿元。 

由此可见,营业成本的增长,多于营收增长。这体现了“增收不增利”的问题。今年上半年,雅居乐毛利率下滑6.2个百分点至28.11%。与行业平均水平比较,雅居乐毛利率仍高于行业水平;但与自身比较,雅居乐较2018年上半年49%的毛利率近乎腰斩。 

此外值得注意的是,如果对比毛利润可以发现,今年上半年雅居乐毛利108.4亿元,同比下降5.8%。 

雅居乐今年中报其他收益高达42.53亿元,去年同期这一数字为28.32亿元,增长达到50%。在其他收益等项目的助力下,雅居乐上半年净利润实现正增长。 

财报显示,雅居乐其他收益中,41.37亿元源自出售子公司收益,在其他收入的占比高达97.27%。据此计算,“卖子”收益占归母净利润的78.2%。 

拿地方面,雅居乐上半年新增项目22个,其中集中供地项目5个,涉及权益土地款为105.47亿元。 

截至8月末,雅居乐预售金额合计为920.5亿元,对应建筑面积为594.6万平方米,平均价为每平方米15482元。2021年雅居乐销售目标为1500亿元,照此计算,完成年度目标的61.3%。