出品 | 搜狐财经
作者 | 岳家琛
9月12日晚间，雅居乐发布公告，否认被保利收购。
“公司已留意到相关信息，经核查，该消息完全不实。”雅居乐在公告中表示。
此前，保利和雅居乐之间有项目合作，涉及的项目分别位于广州花都、清远和河南开封。雅居乐称，近期没有新的合作项目落地。
被收购的传闻背后，是雅居乐的融资渴求。近日，雅居乐旗下雅居乐雅城集团在港交所的上市状态变更为“失效”。这意味着雅居乐雅城未能顺利通过港交所聆讯，冲击IPO失败。
值得注意的是，这已经是雅居乐雅城第二次冲击港股。2020年6月24日，雅居乐雅城首次提交赴港招股书，计划集资3亿至4亿美元。
8月26日，雅居乐集团(03383)发布公告，“建议发行以美元计值的优先票据”。此外，近期雅居乐还传出今后不再参与土拍拿地，并大幅裁员的消息。对此，雅居乐回复搜狐财经称：“没有在任何地方输出过这样的信息。”
根据中报数据显示，今年上半年，雅居乐实现营业收入385亿元，同比增长15.1%；毛利108.4亿元，同比下降5.8%，归母净利润52.9亿元，同比增加3.2%。
回款率下降8.2个百分点，少数股东权益增幅118%
雅居乐“钱紧”吗？
8月底，雅居乐发布公告称，将发行4亿美元债券，于2022年8月31日到期，票面利率4.85%。对于此次发债的用途，雅居乐表示：“将票据所得款项用于为现有债务再融资和一般公司用途”。
今年上半年，雅居乐融资频繁。其中今年5月11日，雅居乐发行了3亿美元债；5月24日，雅居乐宣布获两笔定期贷款信贷，分别为52.53亿港元及2850万美元。
此外5月28日，雅居乐利用股权融资方式配售32亿港元；6月1日，雅居乐公告称，发行于2026年到期的本金总额1.5亿美元额外票据，按年利率5.5%计息。
7月16日，雅居乐发布公告称，拟发行2025年到期的优先票据，发行规模为3.14亿美元，票面利率为5.5%。截至8月末，累计发行美元债11.64亿美元。
负债方面，截至上半年末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍，符合“三道红线”要求，位列绿档。
不过值得注意的是，雅居乐少数股东权益大增，从上年同期的100.11亿元增长至今年上半年末的218.83亿元，增幅达118.59%。少数股东权益占比为24.32%。
此外，截至2021年6月30日，雅居乐的永续债在上半年缩减6亿元，但仍高达130.1亿元，永续债占净资产比重接近20%，在房企中处于较高水平。
从2021年6月赎回的1亿美元永续债来看，利率已经达到了8.55%。明显高于2021年上半年5.96%的实际借贷利率。
今年上半年，雅居乐虽然预售金额、建筑面积均呈上涨趋势，但回款率仅为80%，较2020年同期下降了8.2个百分点。值得一提的是，克而瑞统计的房企2020年平均回款率也达87%。
相较之下，雅居乐在2018年至2020年期间的回款率分88%、92.4%、88.2%。
回款率下滑的背景下，雅居乐选择出售资产“回血”。2020年12月24日，雅居乐公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，以此获得超70亿元资金。
截至2021年6月30日，雅居乐的总借款979.00亿元。从还款期限来看，一年内需要清还394.87亿的借款，占总借款比重40.33%。
从业务分拆到业务融合
在此背景下，雅居乐亦决定向组织架构动刀，节约开支。
近期，一则关于雅居乐组织架构调整的消息引发关注。其中，雅居乐总部将裁员50%，区域裁员33.3%。此外，雅居乐还将进行一场大的组织架构调整，旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。
此外，雅居乐还将合并原来八大集团中业务交叉和重叠的部门，以大集团模式统筹管理集团的所有地产开发及运营业务。
其中，雅居乐城更集团是在2020年6月才正式成立的板块。而其他的房管集团、商业集团等，独立发展时间亦不算久。
资料显示，2016年，雅居乐集团开始多元化战略转型。2018年，雅居乐进行新一轮架构调整，提出以“1+N”为发展策略，并逐步形成地产、物业、环保、房管、雅城、商业、资本投资、城市更新等八个业务板块。
仅仅三年，雅居乐为何从业务分拆走向业务融合？
“此次业务及架构的调整，主要是继续深化雅居乐以地产为主，多元业务协同发展的营运模式，进一步做强、聚焦、深耕大地产主业；同时促进多元化业务创新、协同发展，优化资源配置，提升组织效能，以实现更加高质量和稳健的发展。”雅居乐称。
今年上半年，雅居乐销售及营销成本约12.73亿，较上年同期的9.52亿增长33%；行政开支18.99亿，较上年同期的17.14亿增长11%。上述两项成本合计较上年同期增长4.66亿元。
雅居乐回复搜狐财经表示：“近期内部管理架构的优化的效果，会在接下来的报表上有所体现。”
至于上述组织架构调整是否涉及裁员，雅居乐方面称没有在任何地方输出过类似信息。
上半年出售子公司收益41亿，占归母净利润的78%
中报显示，今年上半年，雅居乐实现营业收入385亿元，同比增长15.1%，实现净利润52.9亿元，同比增长3.18%。
一方面，雅居乐营收实现两位数增长；另一方面，其利润增幅远低于营收。具体来看，雅居乐营业收入从去年中期的335亿元增至今年中期的385亿元，增加50亿元，而营业成本从220亿增至277亿元，增加57亿元。
由此可见，营业成本的增长，多于营收增长。这体现了“增收不增利”的问题。今年上半年，雅居乐毛利率下滑6.2个百分点至28.11%。与行业平均水平比较，雅居乐毛利率仍高于行业水平；但与自身比较，雅居乐较2018年上半年49%的毛利率近乎腰斩。
此外值得注意的是，如果对比毛利润可以发现，今年上半年雅居乐毛利108.4亿元，同比下降5.8%。
雅居乐今年中报其他收益高达42.53亿元，去年同期这一数字为28.32亿元，增长达到50%。在其他收益等项目的助力下，雅居乐上半年净利润实现正增长。
财报显示，雅居乐其他收益中，41.37亿元源自出售子公司收益，在其他收入的占比高达97.27%。据此计算，“卖子”收益占归母净利润的78.2%。
拿地方面，雅居乐上半年新增项目22个，其中集中供地项目5个，涉及权益土地款为105.47亿元。
截至8月末，雅居乐预售金额合计为920.5亿元，对应建筑面积为594.6万平方米，平均价为每平方米15482元。2021年雅居乐销售目标为1500亿元，照此计算，完成年度目标的61.3%。
